전세계약 체크리스트 7단계 — 처음이라면 이것만 따라 하세요

처음 전세계약을 앞두고 뭘 확인해야 할지 막막하신가요? "계약서만 쓰면 되는 거 아냐?"라고 생각했다가 보증금을 날리는 사례가 매년 수천 건입니다. 이 글에서는 사회초년생도 혼자 할 수 있는 **전세계약 체크리스트 7단계**를 순서대로 안내합니다.

> ✅ 이 글에서 얻을 수 있는 것
> 1. 계약 전 필수 서류 확인 방법
> 2. 전세사기 예방 핵심 포인트
> 3. 계약 당일 & 이후 해야 할 일

목차
1. 1단계 — 등기부등본 확인 (계약 전 필수)
2. 2단계 — 집주인 신분 확인
3. 3단계 — 건축물대장 확인
4. 4단계 — 근저당·선순위 보증금 계산
5. 5단계 — 전세계약서 작성 시 주의사항
6. 6단계 — 잔금 당일 확정일자 + 전입신고
7. 7단계 — 전세보증보험 가입 여부 확인
8. FAQ
9. 핵심 요약

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## 1단계 — 등기부등본 확인 (계약 전 필수)

계약하기 **전날 또는 당일 오전**, 반드시 등기부등본을 직접 뽑아야 합니다. 공인중개사가 보여주는 서류를 그대로 믿으면 안 됩니다.

**확인 경로**: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) → 부동산 등기 → 열람/발급 (700원)

등기부등본에서 확인할 것:

| 항목 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|------|----------|----------|
| 갑구 | 소유자 이름·지분 | 지분 쪼개기, 공동소유 |
| 을구 | 근저당, 전세권 설정 | 근저당 금액이 클수록 위험 |
| 표제부 | 면적, 건물 종류 | 위반건축물 여부 |

⚠️ **주의**: 등기부등본은 계약 당일 잔금 직전에도 한 번 더 확인하세요. 계약 후 잔금 사이에 근저당이 새로 설정되는 사례가 있습니다.

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## 2단계 — 집주인 신분 확인

계약서에 서명하는 사람이 **진짜 집주인**인지 반드시 확인해야 합니다.

**확인 방법**:
- 집주인 신분증 원본 직접 확인 (사진 X)
- 등기부등본 소유자 이름과 일치 여부 대조
- 대리인이 나올 경우 → **위임장 + 집주인 인감증명서** 원본 필수

💡 대리인과 계약할 때 위임장이 없으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 처음 전세 계약하는 20대가 가장 많이 당하는 패턴입니다.

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## 3단계 — 건축물대장 확인

건축물대장은 해당 건물이 **합법적으로 지어진 건물인지** 확인하는 서류입니다.

**확인 경로**: 정부24(gov.kr) → 건축물대장 열람 (무료)

| 확인 항목 | 의미 |
|----------|------|
| 위반건축물 표시 | 불법 증축 → 철거 명령 가능 |
| 용도 | 주거용인지 확인 (근린생활시설이면 전입신고 불가) |
| 면적 | 실제 면적과 일치 여부 |

⚠️ 오피스텔·고시원·상가 건물 내 주택은 건축물대장 용도가 '주거'가 아닐 수 있어 **전입신고가 안 되고 보증금 보호를 받지 못하는 경우**가 있습니다.


## 4단계 — 근저당·선순위 보증금 계산

전세사기의 핵심은 **내 보증금이 돌아올 수 있는지**입니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 내가 받을 수 있는 금액을 미리 계산해야 합니다.

**안전 기준 공식**:

```
(근저당 채권 최고액 + 선순위 전세보증금 + 내 보증금) ≤ 집값의 70%
```

예를 들어, 집값 3억 원짜리 빌라라면 근저당 + 모든 보증금 합산이 **2억 1천만 원 이하**여야 비교적 안전합니다.

- 근저당 채권 최고액: 등기부등본 을구에서 확인
- 선순위 전세보증금: 집주인에게 직접 요청 또는 확정일자 현황 열람
- 집값: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 확인

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## 5단계 — 전세계약서 작성 시 주의사항

계약서 작성 시 아래 항목을 반드시 직접 눈으로 확인하고 서명하세요.

✅ **계약서 체크리스트**
- [ ] 계약서 주소가 등기부등본 주소와 정확히 일치하는가
- [ ] 잔금일·입주일 명확히 기재되었는가
- [ ] 특약사항에 "선순위 근저당 없음" 또는 "근저당 말소 후 잔금" 조건이 있는가
- [ ] 중도해지 조건·위약금 조항이 명확한가
- [ ] 집주인 도장이 인감도장인가 (막도장 X)

💡 특약사항은 직접 요청해서 넣을 수 있습니다. "잔금 전까지 추가 근저당 설정 금지" 조항을 넣어두면 법적 보호를 받기 훨씬 유리합니다.

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## 6단계 — 잔금 당일 확정일자 + 전입신고

잔금을 치른 **당일** 두 가지를 반드시 완료해야 합니다.

**① 전입신고**
- 경로: 정부24(gov.kr) 온라인 신청 또는 주민센터 방문
- 기한: 잔금일 당일 (늦어도 다음날 오전까지)

**② 확정일자**
- 경로: 주민센터 방문 (600원) 또는 인터넷등기소 온라인 신청
- 의미: 전입신고 + 확정일자를 받아야 **대항력 + 우선변제권** 두 가지가 모두 생김

⚠️ 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 경매 시 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반드시 같은 날 둘 다 처리하세요.


## 7단계 — 전세보증보험 가입 여부 확인

모든 절차를 마쳤다면, 마지막으로 **전세보증보험** 가입을 검토하세요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다.

| 기관 | 상품명 | 가입 조건 |
|------|--------|----------|
| HUG (주택도시보증공사) | 전세보증금반환보증 | 전세가율 100% 이하 등 |
| SGI서울보증 | 전세금보장신용보험 | 보증금 제한 없음 |
| HF (한국주택금융공사) | 전세지킴보증 | 부부합산 소득 기준 |

💡 2025년 기준, 전세보증보험 가입은 전입신고 + 확정일자 완료 후 신청 가능합니다. 보증료는 보증금의 약 0.1~0.4% 수준입니다. (HUG 기준, 변동 가능)

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## FAQ

**Q. 등기부등본은 계약 전에만 확인하면 되나요?**
A. 아닙니다. 계약 전, 잔금 당일 오전, 이렇게 최소 2번 확인해야 합니다. 계약 후 잔금 전 사이에 근저당이 새로 설정되는 사례가 실제로 존재합니다.

**Q. 부동산 중개사가 다 알아서 해주는 거 아닌가요?**
A. 공인중개사는 계약을 중개할 뿐, 보증금 반환에 대한 법적 책임은 없습니다. 최종 확인 책임은 세입자 본인에게 있습니다.

**Q. 확정일자와 전세권 설정은 뭐가 다른가요?**
A. 확정일자는 비용이 저렴하고 간단하지만 직접 경매 배당을 신청해야 합니다. 전세권 설정은 등기 비용이 들지만 직접 경매를 신청할 수 있는 권리가 생깁니다. 일반적으로는 확정일자로 충분합니다.

**Q. 전세보증보험에 가입 못 하는 경우도 있나요?**
A. 네. 전세가율이 너무 높거나 (집값 대비 전세금 비율), 위반건축물이거나, 등기가 되지 않은 건물은 가입이 거절될 수 있습니다. 이런 경우 계약 자체를 재검토하는 것이 좋습니다.

**Q. 전입신고를 온라인으로 하면 확정일자도 자동으로 받아지나요?**
A. 아닙니다. 전입신고와 확정일자는 별도로 신청해야 합니다. 확정일자는 주민센터 또는 인터넷등기소에서 따로 받아야 합니다.

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## 핵심 요약

> 1. **계약 전**: 등기부등본·건축물대장 직접 확인, 집주인 신분 대조
> 2. **계약 시**: 근저당 계산 후 안전 여부 판단, 특약사항 직접 요청
> 3. **잔금 당일**: 전입신고 + 확정일자 같은 날 완료, 전세보증보험 가입 검토

처음 전세계약은 누구나 긴장됩니다. 하지만 이 7단계만 순서대로 따라가면 혼자서도 충분히 안전하게 계약할 수 있습니다.